近几年，很多华人都喜欢购买房地产，现在收租，以后传给儿女，感觉比单纯的cash赠与更来得实际。而最近，通过大鹏地产美国地产团队的推介，不少国人更是在投资房产之手伸向了美利坚：在美国买房，物业便宜、现金流充足。而在美国购买的房产，在未来怎样传给自己的儿女呢?会不会需要交更高的税?有没有合理避税的方法?

其实，赠予美国房产的税务影响需区分赠予人的身份。以下将按父母是美国居民，和父母是非美国居民，这两种不同情况进行分析。

01.父母是美国居民

美国居民的赠予/遗产税免税额分两类。

1. 年度免税额，15000美元。即，每个赠予人对于每个不同的受赠人而言，只要年度赠予额不超过$15,000美元，便不需申报赠予税税单和缴纳赠予税。凡是超过15000赠予额，赠予人在当年需填报赠予税税单(709表格)，超额部分未必需要缴纳赠予税，而是可以使用下面将会提到的终身免税额。

2. 终身免税额，11,200,000美元(2018年现行)。即，每个赠予人，一生中无论是以赠予形式或是以遗产形式，针对全部受赠人，总共可有1120万美元的额度免赠予/遗产税。

假设成本价值1000万的房产，且夫妻二人共同持有，如果直接赠予给子女，当年的赠予税影响如下：

1. 夫妻二人当年使用的共同免税额为(15,000x2+4,985,000x2)=10,000,000，无需支付赠予税。

2. 夫妻二人将来还可使用终身免税额余额为(11,200,000-4,985,000)x2=12,430,000

3. 受赠人收到的房产价值仍为1000万，将来卖出时也需以此价格作为成本价格。

4. 如计划在百年后将该房产作为遗产传给子女，且房产当年市价1200万，受赠人收到的房产价值可按1200万计。

02.父母是非美国税务居民

父母的身份如果是非美国税务居民，赠予/遗赠房产的情况会涉及到两个重要的税务问题，1)赠予/遗产税;2)海外房地产投资法案的影响(FIRPTA);3)可能产生的所得税由于父母的非美国人身份(简称外国人)，如果直接赠予/遗赠房产(美国有形资产)给子女(美国税务居民，简称美国人)，免税额仅为6万美元。也就是说，房产价值超过6万美元开始，起征赠予/遗产税。

然而税法也有规定，外国人如果赠予美国人无形资产，免征赠予税/遗产税。过去由此衍生出的避税方法之一，即将有形资产转移到一个有限责任公司(Limitied Liability Company - 简称LLC 或C Corp, 或者Limited Partnership- 简称LP。 根据CRA的规定, 对于加拿大人 LLC 不能按照pass through entity处理，可能存在双重缴税的问题，所以，LLC不适合于加拿大人! )名下，再赠予公司股份，公司股份作为无形资产不需要征赠予税的。房产作为有形资产，表面上来看此方法是行得通的，然而必须说明的是这个对策是在打擦边球。

首先，与其他形式的资产不同，外国人转移美国房产在FIRPTA管辖范围内，几乎凌驾于全部其他税法涉及到的相关条款。FIRPTA规定，如果公司名下资产超过50%以上是房产，或超过90%以上是房产+现金类流动资产，则转移公司股份仍然视同于转移房地产本身，在转移之时，需预扣公司或房产价值的15%的税。交付预扣税之后，赠予人需通过申报个人所得税税单的形式，计算房产的买价和转移至子女名下时的市价差额，按实际增值与否计算所得税，如果得出的所得税金额小于预扣的15%，则可拿回这部分退税。

如不希望支付可能产生的所得税，另一种取回这15%预扣税的方式是申报赠予税税单。虽然理论上来说外国人赠予公司股份给美国人，股份作为无形资产应不需支付赠予税。但现实情况是，税务局保有对税法的最终解释权，通常情况下税务局对税法的诠释是会偏向税务局自身而非纳税人，对于赠予实体的定义，到底是变相赠予房产本身还是简单认定赠予公司股份，税务局有最终决定权。况且，已经收取的税费再因税法灰色区域而判定退回的可能性也是不乐观的。因此，外国人赠予/遗产税务筹划，建议尽量在投资之前便开始进行。

03.赠予/遗产税税率

赠予/遗产税税率是累进制税率，针对上述免税额以外超额的部分。税率请参考下图。